Na Cyprze może stać 30 tys. pustych budynków. Dlaczego nie wracają na rynek?

Około 30 tys. niezamieszkanych budynków na Cyprze mogłoby – według szacunków ETEK – zostać wyremontowanych i ponownie wykorzystanych. W czasie, gdy znalezienie mieszkania w rozsądnej cenie staje się coraz trudniejsze, pojawia się więc pytanie: dlaczego istniejące nieruchomości stoją puste zamiast zwiększać podaż mieszkań na wynajem?

Temat ponownie poruszył Charalambos Theopemptou, były przewodniczący parlamentarnej Komisji Środowiska. Jego zdaniem rozwiązania nie trzeba szukać wyłącznie w budowaniu kolejnych osiedli. Część odpowiedzi może już istnieć – w pustych domach, starych kamienicach i opuszczonych budynkach w centrach miast oraz na wsi.

30 tys. pustych budynków to szacunek, a nie wynik spisu

Liczbę około 30 tys. podaje Cypryjska Izba Naukowo-Techniczna ETEK.

Chodzi o budynki, które faktycznie nie są zamieszkane i które – przynajmniej potencjalnie – można byłoby naprawić i ponownie wprowadzić do użytkowania, przede wszystkim jako mieszkania.

To ważne rozróżnienie.

Oficjalny spis ludności i mieszkań z 2021 roku wykazał 492 931 jednostek mieszkalnych, z czego 354 818 stanowiło miejsce stałego zamieszkania. Aż 138 113 znalazło się natomiast w szerokiej kategorii „puste lub użytkowane czasowo”.

Nie oznacza to jednak, że na Cyprze stoi 138 tys. porzuconych domów.

CYSTAT zalicza do tej grupy również nieruchomości sezonowe i drugie domy, lokale wystawione na sprzedaż lub wynajem oraz obiekty przeznaczone do rozbiórki. Dlatego szacunek ETEK dotyczący około 30 tys. budynków możliwych do ponownego wykorzystania jest znacznie bardziej użyteczny przy dyskusji o rynku mieszkaniowym.

Puste nie znaczy opuszczone. Opuszczone nie znaczy niebezpieczne

Theopemptou zwraca uwagę na jeszcze jeden problem: wszystkie takie nieruchomości często wrzuca się do jednego worka.

Tymczasem czym innym jest: pusty lokal, który ma właściciela i może być w dobrym stanie, opuszczony budynek, którego od dawna nikt nie wykorzystuje, budynek niebezpieczny, wymagający interwencji ze względów konstrukcyjnych, oraz obiekt zabytkowy, którego remont podlega szczególnym zasadom.

To rozróżnienie jest istotne, ponieważ część pustych mieszkań mogłaby wrócić na rynek stosunkowo szybko. Inne wymagają kosztownych prac konstrukcyjnych, uregulowania spraw własnościowych albo specjalnych zezwoleń.

ETEK od lat zwraca też uwagę, że zaniedbane stare budynki mogą stanowić realne zagrożenie, szczególnie gdy dochodzą do tego problemy spadkowe, brak właściciela zainteresowanego remontem i wieloletni brak konserwacji.

A mieszkań na wynajem brakuje

Dyskusja nabiera szczególnego znaczenia właśnie teraz, gdy ceny najmu stanowią jeden z największych wydatków wielu gospodarstw domowych.

W największych miastach, szczególnie w Limassol, znalezienie mieszkania w cenie odpowiadającej przeciętnym wynagrodzeniom pozostaje dużym problemem.

Sprawdź także:
Czynsz 900 euro, a na start ponad 3 tys. Ile naprawdę kosztuje wynajem na Cyprze?

Problemem nie jest więc wyłącznie cena nowych mieszkań. Znaczenie ma również to, ile już istniejących nieruchomości pozostaje poza rynkiem.

Cypr już dopłaca do remontu pustych mieszkań

Państwo próbuje częściowo wykorzystać istniejące zasoby poprzez program „Renovate–Rent” – „Ανακαινίζω – Ενοικιάζω”.

Jego zasada jest prosta: właściciel dostaje pomoc finansową na remont pustego lub nieużywanego lokalu, a w zamian mieszkanie trafia na rynek po cenie przystępnego najmu dla uprawnionych gospodarstw domowych.

W aktualnej edycji programu maksymalna pomoc wynosi:

• 15 000 euro – lokal z jedną sypialnią,
• 25 000 euro – lokal z dwiema sypialniami,
• 35 000 euro – lokal z trzema sypialniami.

Nieruchomość musi mieć co najmniej 15 lat i znajdować się na obszarze objętym programem. Drugi nabór rozpoczął się 16 marca 2026 roku, a wnioski właścicieli mają być przyjmowane do 31 grudnia 2027 roku.

W zamian właściciel zobowiązuje się udostępniać lokal w systemie przystępnego najmu przez cztery lata. W pierwotnych zasadach czynsz był ustalany poniżej średniej wartości rynkowej dla danej lokalizacji.

To pokazuje, że sam pomysł przywracania pustych mieszkań do użytkowania już istnieje na Cyprze. Pytanie dotyczy raczej jego skali.

Irlandia daje nawet 70 tys. euro

Theopemptou przyjrzał się rozwiązaniom stosowanym w innych państwach Unii Europejskiej.

Najbardziej bezpośredni model działa w Irlandii.

W ramach Vacant Property Refurbishment Grant właściciel może otrzymać do 50 tys. euro na przywrócenie pustej nieruchomości do użytkowania. Jeżeli budynek jest w stanie ruiny, dodatkowa pomoc może podnieść całkowitą kwotę do 70 tys. euro.

Program obejmuje zarówno nieruchomości przeznaczone do zamieszkania przez właściciela, jak i lokale, które później mają zostać wynajęte.

To niemal dwukrotnie więcej niż maksymalna podstawowa dotacja oferowana obecnie w cypryjskim programie dla trzypokojowego mieszkania.

Francja robi odwrotnie: puste mieszkanie może kosztować właściciela

Francja stosuje również drugie podejście.

Zamiast wyłącznie zachęcać właścicieli dotacjami, w miejscach, gdzie występuje szczególnie duży niedobór mieszkań, stosowana jest opłata od długotrwale pustych nieruchomości.

W określonych obszarach właściciel nieumeblowanego mieszkania pozostającego pustym przez co najmniej rok może zostać objęty specjalnym podatkiem. Poza tymi obszarami gminy mogą w określonych warunkach wprowadzić własne opodatkowanie pustych lokali.

Logika jest prosta: jeżeli w mieście brakuje mieszkań, wieloletnie utrzymywanie lokalu bez użytkowania przestaje być całkowicie neutralne finansowo.

Hiszpania pozwala gminom podnosić podatek

Podobne narzędzie istnieje w Hiszpanii.

Samorządy mogą naliczyć dodatkową opłatę w ramach podatku od nieruchomości dla określonych lokali mieszkalnych pozostających długotrwale pustymi.

Podstawowa dopłata może sięgać 50%, przy dłuższym okresie pustostanu nawet 100%, a w określonych przypadkach możliwe jest dalsze zwiększenie obciążenia. Przepisy zawierają jednak warunki i wyjątki – nie każdy czasowo pusty dom automatycznie zostaje dodatkowo opodatkowany.

Portugalia wykorzystuje całe budynki

Jeszcze inne podejście stosuje Portugalia.

Działa tam Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, czyli Narodowy Fundusz Rehabilitacji Budynków. Jego celem jest remontowanie nieruchomości i przywracanie ich między innymi na rynek najmu, ze szczególnym naciskiem na rewitalizację centrów miast. Fundusz nadal funkcjonuje i pojawia się również w portugalskim budżecie na 2026 rok.

Nie jest więc pojedynczą dotacją dla właściciela, lecz narzędziem pozwalającym realizować większe projekty odnowy budynków.

Najpierw trzeba wiedzieć, co właściwie stoi puste

Według Theopemptou pierwszym krokiem na Cyprze nie musi być wcale kolejny kosztowny program.

Proponuje stworzenie przez gminy i społeczności lokalne rejestru pustych, opuszczonych i niebezpiecznych budynków.

Taki rejestr powinien pokazywać nie tylko liczbę obiektów, ale także ich stan i potencjał.

Można byłoby określić:

• które budynki są niebezpieczne,
• które można stosunkowo łatwo odnowić,
• które mają wartość architektoniczną lub historyczną,
• które znajdują się blisko szkół i transportu publicznego,
• gdzie istnieje największe zapotrzebowanie na tańsze mieszkania.

Pozwoliłoby to działać według potrzeb, zamiast reagować dopiero wtedy, gdy rozpadający się budynek zaczyna stwarzać problem dla sąsiadów.

Nie każdy stary dom potrzebuje generalnej przebudowy

Kolejną propozycją jest uproszczenie procedur dla mniejszych i średnich remontów.

W wielu przypadkach budynek nie wymaga całkowitego wyburzenia i odbudowy.

Potrzebna może być ocena konstrukcji, usunięcie niebezpiecznych materiałów, naprawa podstawowych instalacji, poprawa efektywności energetycznej, dostosowanie dostępu oraz ponowne podłączenie mediów.

Takie projekty mogłyby mieć uproszczoną ścieżkę administracyjną, szczególnie jeśli ich efektem jest powstanie mieszkania, które wraca na rynek.

Unia chce wielkiej fali remontów

Ten kierunek wpisuje się również w europejską politykę budynkową.

Strategia Renovation Wave zakładała co najmniej podwojenie tempa renowacji budynków do 2030 roku i doprowadzenie do odnowienia około 35 mln jednostek budynkowych w całej Unii.

Dla Cypru oznacza to potencjalnie coś więcej niż poprawę wyglądu starych dzielnic.

Odnowione budynki mogą jednocześnie zwiększać liczbę mieszkań, poprawiać efektywność energetyczną i przywracać życie fragmentom miast oraz wsi, które obecnie stopniowo pustoszeją.

30 tys. potencjalnych mieszkań nie pojawi się z dnia na dzień

Nie należy jednak traktować szacunku ETEK jako informacji, że na rynku można natychmiast uruchomić 30 tys. gotowych lokali.

Część budynków może mieć wielu spadkobierców. Inne mogą wymagać kosztownego remontu, zmiany przeznaczenia, rozwiązania problemów prawnych albo takich prac konstrukcyjnych, że ekonomicznie ich odbudowa będzie trudna.

Ale przy obecnej presji na rynek mieszkaniowy nawet część tej liczby może mieć znaczenie.

Państwo już próbuje uruchamiać puste mieszkania poprzez dotacje. Theopemptou proponuje pójść dalej: najpierw dokładnie policzyć, co można uratować, a potem połączyć zachęty finansowe, prostsze procedury i – tam gdzie będzie to uzasadnione – obowiązki właścicieli.

Bo w kraju, w którym coraz więcej osób ma problem ze znalezieniem przystępnego mieszkania, tysiące budynków stojących bez wykorzystania przestają być wyłącznie prywatnym lub estetycznym problemem.

Źródło: Philenews / ETEK / Ministerstwo Spraw Wewnętrznych