Wynajem krótkoterminowy na Cyprze. Ile naprawdę można zarobić?

Wynajem krótkoterminowy na Cyprze wciąż przyciąga osoby kupujące apartament z myślą o inwestycji. Długi sezon turystyczny, duża liczba zagranicznych gości i popularność miejscowości nadmorskich sprawiają, że dobrze dobrana nieruchomość może generować atrakcyjne przychody.

Sam przychód z rezerwacji nie pokazuje jednak rzeczywistej rentowności. Prowizje platform, sprzątanie, prąd, woda, internet, naprawy i ewentualne zarządzanie mogą pochłonąć znaczną część wpływów. Dlatego przed zakupem warto policzyć, ile rzeczywiście zostanie właścicielowi po odjęciu kosztów.

Wynajem krótkoterminowy na Cyprze wymaga rejestracji

Legalny wynajem krótkoterminowy wymaga rejestracji nieruchomości w Deputy Ministry of Tourism. Numer rejestracyjny jest następnie wykorzystywany przy oferowaniu noclegu na platformach rezerwacyjnych.

Koszt rejestracji wskazany w materiale wynosi 222 euro. Nieruchomość musi także spełniać wymagania związane między innymi ze standardem technicznym i bezpieczeństwem.

Dla inwestora oznacza to, że apartamentu kupionego z myślą o turystach nie należy traktować jak zwykłego mieszkania, które można natychmiast wystawić w internecie. Formalności powinny zostać uwzględnione już podczas przygotowywania inwestycji.

Booking może zabrać znaczną część przychodu

Jednym z największych kosztów wynajmu krótkoterminowego są prowizje platform rezerwacyjnych.

W analizowanym przykładzie przyjęto prowizję Booking.com na poziomie około 15 proc. Przy rocznym przychodzie brutto wynoszącym 29 200 euro oznacza to około 4380 euro kosztu w ciągu roku.

To pokazuje, dlaczego nie powinno się oceniać inwestycji wyłącznie na podstawie liczby rezerwacji i ceny za noc.

Im większa część sprzedaży odbywa się poprzez zewnętrzne platformy, tym większa część przychodu trafia do pośrednika.

Apartament za 250 tys. euro – przykładowa kalkulacja

Przyjmijmy model przedstawiony w analizie:

• cena apartamentu: 250 000 euro,
• średnia cena noclegu: 100 euro,
• średnie obłożenie: 80 proc.

Obłożenie na poziomie 80 proc. oznacza około 292 wynajętych dni w roku. Przy średniej cenie 100 euro za noc daje to około 29 200 euro przychodu brutto rocznie.

Na pierwszy rzut oka wygląda to bardzo atrakcyjnie. Dopiero po dodaniu kosztów pojawia się jednak rzeczywisty obraz inwestycji.

Sprzątanie to kilka tysięcy euro rocznie

Wynajem turystyczny oznacza regularne przygotowywanie apartamentu dla kolejnych gości.

Przy średnim pobycie trwającym pięć dni daje to około 58 rezerwacji w ciągu roku. Jeżeli każde sprzątanie kosztuje 60 euro, roczny wydatek wyniesie około 3480 euro.

Oczywiście właściciel może przenieść część tego kosztu na gościa poprzez dodatkową opłatę za sprzątanie. Nie zmienia to jednak faktu, że koszt musi zostać uwzględniony przy kalkulowaniu atrakcyjności oferty i końcowej ceny pobytu.

Prąd, woda i utrzymanie mieszkania

Cypryjski klimat sprzyja wynajmowi turystycznemu, ale oznacza również intensywne korzystanie z klimatyzacji.

Do kosztów właściciela trzeba więc doliczyć:

• energię elektryczną,
• wodę,
• internet,
• drobne naprawy,
• wymianę zużytego wyposażenia,
• bieżące utrzymanie apartamentu.

W przedstawionej kalkulacji przyjęto na te wydatki około 3000–4000 euro rocznie.

Przy wysokim obłożeniu mieszkanie jest intensywniej użytkowane niż lokal wynajmowany jednej osobie przez cały rok. Meble, sprzęt AGD, klimatyzacja czy wyposażenie kuchni zużywają się więc szybciej.

Ile zostaje z 29 200 euro przychodu?

Przy przychodzie brutto na poziomie 29 200 euro przykładowa kalkulacja wygląda następująco:

Prowizja platformy: około 4380 euro
Sprzątanie: około 3480 euro
Media i utrzymanie: około 3500 euro

Po odjęciu tych kosztów pozostaje około 17 800 euro rocznie przed opodatkowaniem.

To właśnie ta kwota, a nie 29 200 euro widoczne w wartości rezerwacji, znacznie lepiej pokazuje potencjał inwestycji.

Przy cenie zakupu wynoszącej 250 tys. euro oznacza to, że przed podatkami i przed uwzględnieniem dodatkowych kosztów właściciel powinien patrzeć przede wszystkim na wynik netto z działalności, a nie na sam obrót.

Firma zarządzająca dodatkowo obniży rentowność

Nie każdy właściciel mieszka na Cyprze i może samodzielnie zajmować się gośćmi, sprzątaniem, awariami oraz rezerwacjami.

Rozwiązaniem jest firma zarządzająca nieruchomością. Pełna obsługa może jednak kosztować około 15–25 proc. przychodu, co potrafi istotnie zmienić końcowy wynik finansowy.

Dlatego przed zakupem warto dokładnie ustalić, co obejmuje proponowana usługa.

Samo przekazywanie kluczy i organizowanie sprzątania to coś innego niż aktywne zarządzanie sprzedażą, cenami i widocznością oferty.

Dobra lokalizacja nie wystarczy

Rentowność wynajmu krótkoterminowego na Cyprze zależy oczywiście od lokalizacji, ale coraz większe znaczenie ma również sposób zarządzania ofertą.

Właściciel konkuruje z setkami innych apartamentów. Liczą się zdjęcia, opinie, cena, dostępność, szybkość odpowiedzi, standard mieszkania i pozycja oferty w serwisach rezerwacyjnych.

Znaczenie ma również umiejętne dostosowywanie cen do sezonu.

Ta sama noc może mieć zupełnie inną wartość w środku lata, podczas dużego wydarzenia, w okresie świątecznym czy poza sezonem. Utrzymywanie jednej ceny przez cały rok może oznaczać zarówno utratę rezerwacji, jak i sprzedaż noclegów zbyt tanio.

Rezerwacje bezpośrednie mogą poprawić wynik

Każda rezerwacja pozyskana bez pośrednictwa dużej platformy może ograniczyć koszty prowizji.

Nie oznacza to, że właściciel powinien rezygnować z Booking.com czy Airbnb. Platformy zapewniają ogromny zasięg i dostęp do klientów, do których samodzielnie trudno byłoby dotrzeć.

W miarę rozwoju działalności warto jednak budować również własną bazę gości powracających i zwiększać udział sprzedaży bezpośredniej.

Przy wysokich rocznych przychodach nawet kilka punktów procentowych prowizji mniej może przełożyć się na zauważalną różnicę w końcowej rentowności.

Czy wynajem krótkoterminowy na Cyprze nadal się opłaca?

Może się opłacać, ale nie jest już inwestycją, którą powinno się liczyć na podstawie prostego równania: cena za noc razy liczba dni.

Do kalkulacji trzeba wprowadzić wszystkie realne koszty oraz realistyczne obłożenie.

Najważniejsze są:

• właściwa lokalizacja,
• realna średnia cena noclegu,
• sezonowość,
• prowizje platform,
• sprzątanie,
• media i utrzymanie,
• koszty zarządzania,
• okresy bez rezerwacji.

Dopiero wtedy można porównać konkretną nieruchomość z innymi sposobami ulokowania kapitału.

Wynajem krótkoterminowy na Cyprze może generować stabilny dochód, ale wynik zależy nie tylko od samego apartamentu. Coraz większe znaczenie ma to, jak nieruchomość jest zarządzana i jak skutecznie sprzedawane są noclegi.

Źródła: analiza własna CYPRNews.