VAT od nieruchomości na Cyprze. Przy dużej willi różnica może sięgnąć 70 tys. euro

VAT od nieruchomości na Cyprze może zmienić końcową cenę dużego domu o dziesiątki tysięcy euro. Nowe zasady ograniczają stosowanie stawki 5 proc. zarówno powierzchnią, jak i wartością nieruchomości, a po przekroczeniu górnych limitów cała transakcja może zostać objęta stawką 19 proc.

Rok 2026 jest przy tym szczególnie ważny dla części starszych projektów, które mogą jeszcze korzystać z wcześniejszych zasad. Nie oznacza to jednak, że wystarczy kupić willę przed 31 grudnia. O możliwości zastosowania starego systemu decydują przede wszystkim daty dokumentów planistycznych i budowlanych oraz spełnienie szczegółowych warunków przejściowych.

VAT od nieruchomości na Cyprze: 5 czy 19 procent?

Standardowa stawka VAT dotycząca nowych nieruchomości objętych tym podatkiem wynosi 19 proc.

Preferencyjna stawka 5 proc. może być stosowana przy zakupie lub budowie nieruchomości przeznaczonej na główne i stałe miejsce zamieszkania kupującego.

To bardzo ważne rozróżnienie.

Nie jest to ogólna ulga dla każdego, kto kupuje pierwsze mieszkanie albo dom na wyspie. Nieruchomość przeznaczona wyłącznie jako inwestycja, mieszkanie wakacyjne czy lokal na wynajem nie kwalifikuje się do 5-procentowej stawki tylko dlatego, że jest pierwszym zakupem danej osoby.

Cztery liczby, które trzeba zapamiętać

Po reformie z 2023 roku podstawowy system opiera się na czterech granicach:

130 m² – podstawowy limit powierzchni objętej preferencją,

350 tys. euro – podstawowy limit wartości dla preferencyjnego VAT,

190 m² – maksymalna całkowita powierzchnia, przy której standardowo można jeszcze korzystać z systemu,

475 tys. euro – maksymalna całkowita wartość nieruchomości, przy której system preferencyjny może jeszcze działać.

Jeżeli całkowita powierzchnia przekracza 190 m² albo wartość transakcji przekracza 475 tys. euro, zgodnie z nowymi zasadami kupujący zasadniczo traci możliwość zastosowania stawki 5 proc. i całość podlega VAT 19 proc.

Są odrębne rozwiązania dotyczące m.in. osób z niepełnosprawnościami oraz rodzin wielodzietnych.

130 m² i 350 tys. euro to nie są dwa niezależne „kawałki”

Tu pojawia się pułapka, przez którą łatwo błędnie policzyć VAT.

Jeżeli nieruchomość ma ponad 130 m², ale nie przekracza 190 m², stosowany jest mechanizm proporcjonalny.

Nie zawsze można więc po prostu przyjąć:

350 tys. euro × 5 proc., a całą pozostałą cenę × 19 proc.

Oficjalne zasady przewidują uwzględnienie zarówno wartości, jak i powierzchni nieruchomości. PwC również wskazuje, że dla nieruchomości pomiędzy dolnymi a górnymi limitami część objęta stawką 5 proc. jest ustalana proporcjonalnie.

Przykład: dom 160 m² za 420 tys. euro

Załóżmy, że kupujemy nowy dom o powierzchni kwalifikowanej do obliczeń VAT wynoszącej 160 m², a cena przed VAT to 420 tys. euro.

Nieruchomość mieści się w górnych limitach:

160 m² < 190 m²,

420 tys. euro < 475 tys. euro.

Preferencja więc nie znika.

Ale ponieważ przekroczone są dolne limity 130 m² i 350 tys. euro, trzeba zastosować proporcję.

Przy metodzie wynikającej z wytycznych stosowanych do takich przypadków wartość przypadająca na część objętą 5 proc. wynosi:

130 / 160 × 350 000 euro = 284 375 euro.

VAT 5 proc. od tej części wynosi około 14 219 euro.

Pozostałe 135 625 euro podlega stawce 19 proc., co daje około 25 769 euro.

Łączny VAT wynosi więc około:

39 988 euro.

Gdyby cała wartość 420 tys. euro była objęta stawką 19 proc., podatek wyniósłby 79 800 euro.

W tym przykładzie preferencja nadal daje więc niemal 40 tys. euro różnicy. Metodologię proporcjonalnego obliczenia dla nieruchomości powyżej 130 m² pokazują również przykłady branżowe oparte na wskazaniach cypryjskiego Tax Department.

Powyżej 475 tys. euro zaczyna się zupełnie inna kalkulacja

Znacznie większy problem pojawia się po przekroczeniu górnego limitu.

Załóżmy, że nowa willa kosztuje 500 tys. euro przed VAT i ma 200 m² powierzchni uwzględnianej przy obliczaniu podatku.

Przekroczone zostały oba limity nowego systemu:

475 tys. euro wartości,

190 m² powierzchni.

W takim przypadku preferencyjna stawka nie działa.

Całe 500 tys. euro podlega stawce 19 proc.

VAT: 95 000 euro

Cena z VAT: 595 000 euro

I właśnie tutaj znaczenia nabierają przepisy przejściowe.

Stary system był dużo korzystniejszy dla dużych domów

Przed reformą preferencyjne 5 proc. stosowano do pierwszych 200 m² powierzchni mieszkalnej, bez obecnych limitów wartości 350 tys. i 475 tys. euro.

Jeżeli więc dokładnie ta sama willa:

200 m²,

500 tys. euro netto

kwalifikuje się do starego systemu na podstawie przepisów przejściowych, całe 200 m² może zostać objęte stawką 5 proc.

W uproszczonym przykładzie:

500 000 euro × 5 proc. = 25 000 euro VAT

Cena z VAT = 525 000 euro

Według nowych zasad:

500 000 euro × 19 proc. = 95 000 euro VAT

Różnica:

70 000 euro.

To pokazuje, dlaczego dokumentacja konkretnego projektu może mieć obecnie ogromną wartość.

Ale zakup w 2026 roku nie oznacza automatycznie starego VAT

To najważniejsze zastrzeżenie w całym materiale.

W kwietniu 2026 roku parlament rzeczywiście zmienił przepisy dotyczące okresu przejściowego, a Tax Department poinformował o możliwości rozpatrywania określonych wniosków do 31 grudnia 2026 roku.

Nie jest to jednak ogólne przedłużenie starego systemu dla wszystkich nowych nieruchomości sprzedanych do końca roku.

Podstawowym warunkiem pozostaje to, aby pozwolenie planistyczne zostało uzyskane albo wniosek o nie został złożony najpóźniej 31 października 2023 roku.

Dodatkowe przedłużenie do końca 2026 roku dotyczy przypadków, w których wystąpiły opóźnienia po stronie organów planistycznych.

Kto jeszcze może korzystać z przedłużenia?

Według wyjaśnień Tax Department i KPMG chodzi o projekty, dla których warunek dotyczący pozwolenia planistycznego z 31 października 2023 roku został spełniony, a pozwolenie budowlane wydano po 1 stycznia 2025 roku albo do 31 grudnia 2026 roku nadal nie zostało wydane.

W takich przypadkach Tax Commissioner może przyjmować odpowiednie wnioski także pomiędzy 16 czerwca a 31 grudnia 2026 roku.

Jest jednak druga grupa.

Jeśli właściwy wniosek planistyczny został złożony odpowiednio wcześnie, ale pozwolenie budowlane wydano najpóźniej 31 grudnia 2024 roku, termin na złożenie deklaracji dotyczącej starego systemu pozostał przy 15 czerwca 2026 roku.

Ten termin już minął.

Dlatego nie wystarczy dziś usłyszeć od dewelopera:

„Projekt jest stary, więc ma 5 proc. VAT”.

Trzeba sprawdzić dokumenty.

Data sprzed trzech lat może być warta dziesiątki tysięcy euro

Kupujący może dziś oglądać nową willę ukończoną w 2026 roku, ale o sposobie jej opodatkowania mogą decydować dokumenty składane jeszcze w 2023 roku.

Dlatego przy większej nowej nieruchomości warto ustalić przede wszystkim:

• jaka jest powierzchnia budowlana przyjmowana do rozliczenia VAT, a nie tylko metraż podawany w ogłoszeniu;
• kiedy złożono wniosek o pozwolenie planistyczne i kiedy je wydano;
• kiedy wydano pozwolenie budowlane;
• czy projekt rzeczywiście spełnia warunki przepisów przejściowych;
• czy cena podawana przez sprzedającego zawiera VAT;
• jaka dokładnie część ceny będzie objęta stawką 5 proc., a jaka 19 proc.;
• czy kupujący spełnia warunek wykorzystania domu jako głównego i stałego miejsca zamieszkania.

To powinno zostać potwierdzone przed podpisaniem wiążącej umowy i wpłatą znaczącej zaliczki.

Uważaj na „metraż” w ogłoszeniu

To również może mieć duże znaczenie.

Przepisy odnoszą się do określonej powierzchni budowlanej – buildable area, a nie zawsze do liczby metrów, którą agent lub deweloper eksponuje w reklamie.

W ofercie mogą pojawiać się osobno powierzchnie wewnętrzne, zadaszone werandy, niezadaszone tarasy, części wspólne czy powierzchnia działki.

Do kalkulacji VAT trzeba użyć parametrów wynikających z właściwej dokumentacji projektu.

Różnica pomiędzy 189 a ponad 190 m² może mieć znacznie poważniejsze konsekwencje niż wynikałoby z ceny jednego dodatkowego metra.

5 proc. VAT wiąże się również z obowiązkami

Preferencyjna stawka jest związana z wykorzystaniem nieruchomości jako głównego i stałego miejsca zamieszkania.

Cypryjski Tax Department przypomina, że osoba, która przestanie wykorzystywać nieruchomość w ten sposób przed upływem 10 lat, ma obowiązek poinformować urząd i może być zobowiązana do zwrotu odpowiedniej części korzyści podatkowej za pozostały okres.

To kolejny powód, dla którego nabywca inwestycyjny nie powinien automatycznie zakładać w kalkulacji stawki 5 proc.

Wniosek o certyfikat preferencyjnej stawki składa się obecnie poprzez system Tax For All. Tax Department udostępnia również własne narzędzie do obliczania VAT dla nieruchomości.

Czy warto więc kupić przed końcem 2026 roku?

Nie można odpowiedzieć na to pytanie na podstawie samej daty zakupu.

Jeżeli kupujący wybiera nowe mieszkanie za 200–250 tys. euro o powierzchni znacznie poniżej 130 m² i spełnia pozostałe warunki, kończący się okres przejściowy może nie mieć dla niego większego znaczenia.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja przy dużej willi za 450, 500 czy 700 tys. euro.

W takim przypadku stary system może mieć ogromną wartość – ale tylko wtedy, gdy konkretny projekt faktycznie jest nim objęty i wszystkie wymagane warunki zostały spełnione.

Dlatego pierwsze pytanie do dewelopera przy większej nowej nieruchomości powinno brzmieć:

„Według których przepisów VAT będzie rozliczona ta konkretna nieruchomość i jakie dokumenty to potwierdzają?”

Dopiero później warto liczyć, czy zakup jest rzeczywiście korzystniejszy przed końcem roku.

Bo na cypryjskim rynku data pozwolenia sprzed kilku lat może dziś zmienić cenę zakupu o dziesiątki tysięcy euro.

Źródła: Tax Department Republiki Cypryjskiej, Ministerstwo Finansów Republiki Cypryjskiej, KPMG Cyprus, PwC Cyprus

Uwaga: przedstawione wyliczenia mają charakter przykładowy i zakładają ceny przed VAT. Ostateczna kwalifikacja zależy od sytuacji kupującego, przeznaczenia nieruchomości, powierzchni przyjmowanej dla celów VAT oraz dokumentacji konkretnego projektu. Przed podpisaniem umowy sposób opodatkowania warto potwierdzić z cypryjskim prawnikiem lub doradcą podatkowym.