Rentowność apartamentu na Cyprze. Dlaczego inwestorzy często źle liczą zyski?

Rentowność apartamentu na Cyprze może wyglądać bardzo atrakcyjnie, szczególnie gdy kalkulację zaczynamy od ceny noclegu i wysokiego obłożenia. Problem pojawia się wtedy, gdy od potencjalnego przychodu odejmiemy prowizje, zarządzanie, sprzątanie, media, naprawy, podatki i okresy, w których mieszkanie pozostaje puste.

To właśnie pomijanie części kosztów jest jednym z najczęstszych błędów przy analizowaniu inwestycji. Apartament może rzeczywiście generować dochód, ale przychód z rezerwacji nie jest tym samym co zysk właściciela.

Rentowność apartamentu na Cyprze zaczyna się od prawidłowej kalkulacji

Załóżmy, że apartament w Pafos kosztuje około 220 tys. euro i ma być przeznaczony na wynajem krótkoterminowy.

Przy średniej cenie około 120 euro za noc oraz 20 wynajętych dniach w miesiącu można uzyskać około 2400 euro przychodu miesięcznie, czyli prawie 29 tys. euro rocznie. Na pierwszy rzut oka liczby wyglądają bardzo dobrze.

Tyle że jest to przychód brutto.

Dopiero po uwzględnieniu wszystkich kosztów można odpowiedzieć na znacznie ważniejsze pytanie: ile z tych pieniędzy rzeczywiście pozostanie właścicielowi?

Cena zakupu to dopiero początek

Pierwszym błędem jest traktowanie ceny mieszkania jako całkowitego kosztu inwestycji.

Do zakupu mogą dojść między innymi koszty obsługi prawnej, opłaty związane z transakcją, wyposażenie mieszkania, ewentualny remont oraz przygotowanie nieruchomości do wynajmu. Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, pojawiają się również koszty finansowania i opłaty bankowe.

W praktyce kapitał zaangażowany w inwestycję może więc być wyraźnie większy niż cena widoczna w ogłoszeniu.

A to ma bezpośredni wpływ na rzeczywistą stopę zwrotu.

Wynajem krótkoterminowy ma wiele kosztów

Jeszcze większe znaczenie mają wydatki ponoszone już po zakupie nieruchomości.

Przy wynajmie krótkoterminowym trzeba uwzględnić między innymi:

• zarządzanie nieruchomością,
• sprzątanie,
• energię elektryczną i wodę,
• internet,
• bieżące naprawy,
• utrzymanie i wymianę wyposażenia,
• ubezpieczenie,
• opłaty wspólnotowe,
• podatki lokalne,
• prowizje platform rezerwacyjnych.

Każdy z tych wydatków oddzielnie może wydawać się niewielki. W skali całego roku potrafią jednak pochłonąć znaczącą część przychodów.

Dlatego apartament generujący blisko 30 tys. euro rezerwacji rocznie nie oznacza automatycznie 30 tys. euro dochodu właściciela.

Największym błędem może być zbyt wysokie obłożenie

Kolejnym problemem są zbyt optymistyczne założenia.

Kalkulacja wykonana przy założeniu bardzo wysokiego obłożenia może wyglądać znakomicie, ale wystarczy, że rzeczywista liczba rezerwacji będzie niższa i cała prognoza szybko przestaje się zgadzać.

W materiale wskazano przykład inwestora zakładającego 85% obłożenia w miejscu, które w rzeczywistości może osiągać około 55–65%. Taka różnica ma ogromny wpływ na roczny przychód i ostateczną rentowność inwestycji.

Dlatego bezpieczniej jest przygotować kilka scenariuszy: dobry, realistyczny i ostrożny.

Jeżeli nieruchomość pozostaje opłacalna również przy słabszym wariancie, inwestycja ma znacznie solidniejsze podstawy.

Wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy?

Nie każda nieruchomość powinna być automatycznie przeznaczana na Airbnb czy Booking.

Wynajem krótkoterminowy daje możliwość osiągnięcia wyższych przychodów i pozwala elastycznie korzystać z mieszkania, ale jednocześnie oznacza większą sezonowość i znacznie więcej kosztów operacyjnych.

Wynajem długoterminowy może oferować niższy miesięczny przychód, ale w zamian zapewnia większą przewidywalność i wymaga mniejszego zaangażowania właściciela.

O wyborze modelu powinny decydować przede wszystkim lokalizacja, standard nieruchomości oraz profil potencjalnego najemcy.

Apartament wakacyjny blisko morza może sprawdzić się zupełnie inaczej niż mieszkanie położone w dzielnicy popularnej wśród osób pracujących i mieszkających na Cyprze przez cały rok.

Jakiej stopy zwrotu można oczekiwać?

W analizie wskazano, że przy wynajmie długoterminowym realna stopa zwrotu może wynosić około 5–6% rocznie, natomiast dobrze zarządzany wynajem krótkoterminowy może osiągać około 6–10%.

Nie są to jednak wartości gwarantowane.

Wynik konkretnego apartamentu będzie zależał od ceny zakupu, lokalizacji, kosztów, sposobu finansowania, obłożenia oraz skuteczności zarządzania.

Dlatego deklarowana rentowność nie powinna być przyjmowana bez sprawdzenia założeń, na których została oparta.

Kredyt może całkowicie zmienić wynik

Jeszcze inaczej wygląda kalkulacja przy zakupie finansowanym częściowo przez bank.

Dźwignia finansowa pozwala kupić nieruchomość bez angażowania całej kwoty z własnego kapitału, ale jednocześnie pojawia się rata, oprocentowanie oraz dodatkowe koszty kredytu.

Przy analizie takiej inwestycji trzeba więc oddzielić rentowność samej nieruchomości od rzeczywistego przepływu pieniędzy pozostającego właścicielowi po spłacie zobowiązań.

Mieszkanie może wyglądać dobrze w kalkulatorze stopy zwrotu, a jednocześnie generować niewielką miesięczną nadwyżkę po opłaceniu raty i wszystkich kosztów.

Warto policzyć kilka scenariuszy przed zakupem

Dobrze przygotowana analiza powinna uwzględniać nie tylko najbardziej optymistyczny wariant.

Przed zakupem warto policzyć:

• rzeczywisty kapitał potrzebny na zakup,
• przewidywany przychód brutto,
• wszystkie koszty stałe i zmienne,
• zysk po odliczeniu kosztów,
• różne poziomy obłożenia,
• wpływ kredytu na wynik,
• czas potrzebny na odzyskanie zainwestowanego kapitału.

Dopiero takie zestawienie pozwala porównać kilka nieruchomości i ocenić, która z nich rzeczywiście ma największy potencjał.

Ładna prezentacja nie gwarantuje dobrej inwestycji

Nowoczesny apartament, basen, widok na morze i prognozowany wysoki przychód mogą wyglądać znakomicie w materiałach sprzedażowych.

Dla inwestora najważniejszy powinien być jednak wynik po odjęciu wszystkich kosztów.

To właśnie tutaj często widać różnicę pomiędzy nieruchomością, która rzeczywiście może generować atrakcyjny dochód, a projektem, który dobrze prezentuje się przede wszystkim w reklamie.

Rentowność apartamentu na Cyprze powinna być więc liczona na podstawie realistycznego obłożenia, pełnych kosztów i kilku możliwych scenariuszy. Dopiero wtedy można świadomie zdecydować, czy konkretna nieruchomość jest rzeczywiście dobrą inwestycją.

Źródła: analiza rynku nieruchomości – Kasia Gadomska.