Kontrola czynszów na Cyprze. Co powinien wiedzieć właściciel nieruchomości?

Cypr przez lata uchodził za rynek stosunkowo przyjazny właścicielom nieruchomości. W przypadku części starszych mieszkań i domów sytuacja może jednak wyglądać zupełnie inaczej. Znaczenie ma przede wszystkim Rent Control Law (23/1983), czyli cypryjska ustawa o kontroli czynszów.

Przepisy mogą obejmować określone nieruchomości wybudowane przed 31 grudnia 1999 roku, znajdujące się na tzw. obszarach kontrolowanych. W takich przypadkach relacja między właścicielem a najemcą nie zawsze kończy się wraz z wygaśnięciem zwykłej umowy najmu.

Czym jest kontrola czynszów na Cyprze?

System został wprowadzony po wydarzeniach z 1974 roku i miał zapewnić większą stabilność osobom wynajmującym nieruchomości.

Jeżeli lokal spełnia określone warunki, najemca może uzyskać status najemcy ustawowego. Wtedy jego sytuacja nie wynika już wyłącznie z umowy podpisanej z właścicielem, ale również z przepisów Rent Control Law.

Dla osoby kupującej nieruchomość inwestycyjnie ma to duże znaczenie, ponieważ możliwość swobodnego dysponowania lokalem może być bardziej ograniczona niż w przypadku nieruchomości funkcjonujących na zasadach wolnego rynku.

Najemca może pozostać po zakończeniu umowy

Jednym z najważniejszych elementów systemu jest ochrona najemcy ustawowego.

Samo zakończenie umowy nie musi oznaczać automatycznego obowiązku opuszczenia nieruchomości. Eksmisja jest możliwa w określonych prawem przypadkach, między innymi przy zaległościach w płatnościach, potrzebie wykorzystania nieruchomości przez właściciela lub planowanej przebudowie.

Spory tego rodzaju rozpatruje wyspecjalizowany Rent Control Court.

Dla właściciela oznacza to, że przed zakupem mieszkania już zajmowanego przez lokatora trzeba dokładnie sprawdzić nie tylko samą umowę, ale również status najemcy.

Czynsz może odbiegać od stawek rynkowych

Kontrola czynszów wpływa również na możliwość podnoszenia opłat.

Właściciel nieruchomości objętej odpowiednimi regulacjami nie zawsze może po prostu zakończyć dotychczasową umowę i zaproponować nową stawkę odpowiadającą aktualnym cenom na rynku.

W praktyce może więc dojść do sytuacji, w której mieszkanie znajduje się w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, ceny najmu w okolicy znacząco wzrosły, a właściciel nadal otrzymuje znacznie niższy czynsz.

Dla inwestora wpływa to bezpośrednio na możliwą rentowność zakupu.

Starsza nieruchomość wymaga dokładniejszego sprawdzenia

Szczególną uwagę warto zwrócić na budynki powstałe przed końcem 1999 roku.

Nie oznacza to, że każda starsza nieruchomość automatycznie podlega kontroli czynszów. Znaczenie mają również jej lokalizacja oraz konkretna sytuacja najmu.

Dlatego kupując mieszkanie z najemcą, należy ustalić:

• kiedy budynek został wybudowany,
• czy znajduje się na obszarze objętym regulacjami,
• jaki status posiada obecny najemca,
• na jakiej podstawie korzysta z nieruchomości,
• czy istnieją ograniczenia dotyczące wysokości czynszu,
• czy właściciel może odzyskać lokal po zakończeniu umowy.

Cena zakupu może wyglądać atrakcyjnie, ale niewyjaśniony status najemcy może całkowicie zmienić ocenę inwestycji.

Problem może przejść na nowego właściciela

Zakup wynajętej nieruchomości nie powoduje automatycznie zniknięcia istniejących praw najemcy.

Może więc zdarzyć się, że inwestor kupi mieszkanie z zamiarem przeprowadzenia remontu, zmiany sposobu wykorzystania albo wynajęcia go po wyższej cenie, a dopiero później odkryje, że jego możliwości są ograniczone.

Taka nieruchomość może być również trudniejsza do późniejszej sprzedaży, szczególnie jeśli potencjalny nabywca chciałby korzystać z niej osobiście.

Dlatego status lokatora powinien być traktowany jako jeden z elementów prawnego sprawdzenia nieruchomości przed zakupem.

Nowsze budynki funkcjonują inaczej

Nieruchomości wybudowane po granicznej dacie wskazywanej w przepisach nie podlegają temu samemu systemowi kontroli czynszów i funkcjonują na zasadach wynikających ze standardowych umów najmu.

Z punktu widzenia inwestora może to oznaczać większą elastyczność w ustalaniu warunków najmu oraz zarządzaniu nieruchomością.

Nie oznacza to jednak, że nowszy budynek automatycznie jest lepszą inwestycją. Cena zakupu, lokalizacja, potencjał wynajmu i koszty utrzymania nadal pozostają najważniejszymi elementami kalkulacji.

Przed zakupem warto sprawdzić więcej niż samą nieruchomość

Przy zakupie mieszkania przeznaczonego pod wynajem zwykle analizuje się cenę, lokalizację oraz możliwy miesięczny czynsz. Na Cyprze w przypadku części starszych nieruchomości do tej listy trzeba dopisać jeszcze status prawny najmu.

Szczególnie ostrożnie warto podchodzić do ofert mieszkań sprzedawanych razem z długoletnim najemcą. Niski koszt zakupu może wynikać właśnie z ograniczeń, które przejmie kolejny właściciel.

Przed podpisaniem umowy dobrze więc dokładnie ustalić, jakie przepisy dotyczą konkretnej nieruchomości i jakie prawa posiada osoba, która już w niej mieszka.

Źródła: Rent Control Law (23/1983); materiały dotyczące cypryjskiego rynku nieruchomości